Slik gjorde PropTech Bergen et dumt bygg til et av landets smarteste
– Skal du lykkes med teknologien, må du leve med den, sier Tommy Hagenes. PropTech Bergen er et økosystem av selskaper som tester egen og andres teknologi på sitt eget, dumme bygg.
Målet til PropTech Bergen er å gjøre næringsbygg like smarte som hyttene våre begynner å bli.
-Jeg kunne ikke fortsette å reise rundt med en powerpoint om ting jeg hadde testet i garasjen min. Vi trengte et helt miljø der vi kunne teste og demonstrere teknologien vi utvikler på oss selv, sier Hagenes, som ved siden av å være daglig leder i PropTech Bergen driver konsulentselskapet Energy Control.
Hagenes kom i kontakt med en fremoverlent gårdeier med et næringsbygg på Kokstadflaten i Bergen. Skulle bygget drives effektivt nok måtte det i utgangspunktet gjøres kostbare utbedringer.
De stiftet PropTech Bergen – et økosystem av selskaper som utvikler teknologi for eiendomshandel, bygg og drifting og et levende laboratorium for testing av løsningene selskapene selv ville ha bruk for.
-Leietakerne er rett og slett med på å utvikle bygget. Vi har allerede demonstrert at det finnes mange enkle tiltak som kan løfte næringsbyggene over i den digitale tidsalderen og gjøre driften enklere og smartere.
Sensorer i alle rom
De begynte med inngangsdøren.
Adgangssystemet var krøkkete og utdatert og ville i henhold til innhentede tilbud koste minst 300.000 kroner å bytte ut.
De kjørte i stedet en liten hackathon på huset. De fant en open source-løsning med en app som de koblet mot døråpner-knappen på innsiden av inngangen.
-Investeringen kom på 900 kroner. Det var en wow-opplevelse, forteller Hagenes.
Vel inne i bygget var det et gammelt ventilasjonsanlegg som skapte frustrasjon for leietagerne. Her kom særlig to av leietagerne til sin rett.
Norske AirThings har slått seg opp på sensorer for B2C-markedet som enkelt måler innendørs luftkvalitet – som radon, temperatur, organisk flyktige forbindelser, fukt, lys og CO2. De gikk inn med sensorikk i alle rom for å bruke bygget som testlaboratorium for B2B-løsninger.
-Vi visste vi hadde rom med dårlig luft. Å bestille ventilasjonstekniker er veldig kostbart – bare feilsøkingen kan ta en uke. Med sensorikken kunne vi nå gi teknikeren en liste med problemområdene der vi så det gikk lang tid fra anlegget ble slått på til avgassene forsvant. Dermed brukte han 3 timer der han tidligere hadde brukt en uke, forteller Hagenes.
Proptech Bergen
- Proptech Bergen er et moderne kontorlandskap med fokus på eiendomsteknologi.
- Leietagerne er aktører innen eiendom og proptech.
- Bygget er en «living lab» som gjør at du kan bo med nyeste teknologien og prøve ut dine produkter sammen med andre i ett økosystem.
Styrer inneklimaet etter bruksmønster
På de tekniske anleggene installerte de til sammen 250 frimerkestore sensorer fra Disruptive Technologies. Med disse sensorene kan de for eksempel registrere om en pumpe er av eller på, og måle opp mot data fra innemiljøet. De oppdaget blant annet at de overventilerte så mye som 25 timer i uken. Sensorikken kan også benyttes prediktivt og for i større grad gjøre vedlikehold ved behov.
Fremfor å bytte ut dyre tekniske anlegg, styrer nå PropTech Bergen sitt eget bygg gjennom en egenutviklet app, der neste skritt er å optimalisere driften i forhold til bruksmønstre: hvor mange mennesker som til enhver tid er på huset og hvor de befinner seg.
Det var blant annet nødvendig å forstå hvor mange som satt i møterommene og hvor mange pulter som sto ledig til enhver tid. De testet mange løsninger, blant annet om en sensor under trekket på en stol kunne hjelpe å si hvor mange mennesker som var på jobb.
– Vi lurte oss selv litt fordi det er mange måter å sitte på en stol, og noen som foretrekker å jobbe stående. Dermed kunne pulter som var opptatt, fremstå som ledige i appen, sier Hagenes.
Løsningen ble å bytte ut nærhetssensorene med temperatursensorer fordi mennesker utstråler varme, noe de i proptech-bransjens samarbeidsånd ble tipset om av Entra. Dermed kan de nå med husets sensordrevne app styre inneklimaet i egne soner i kontorlandskapet.
Enkle løsninger ofte det beste
– I dag gjennomkabler vi bygg for å koble ulike systemer til sentrale styringsenheter. Det går ut over byggehøyde, er ekstremt kostbart og kan skape fare for kortslutninger. Når byggene blir smartere blir de også tryggere og langt mer fleksible, sier Hagenes, som fortsetter å teste nye systemer.
De har testet en tsjekkisk totalløsning i et år uten at de er fornøyde. Lærdommen er så langt at enklere løsninger gjerne er både bedre og rimeligere enn de store pakkene fordi hvert bygg har særegne behov.
– Ofte ser ting bra ut på powerpointen men funker ikke ute i verden: Én sensor oppdaterer seg bare hvert femte minutt. En annen har dårlig rekkevidde fordi den bruker Bluetooth. Andre går i sovemodus og våkner ikke når de skal. Mesh-baserte sensorer blir trege ved fjerde ledd, eller batteriene varer for kort, sier Hagenes.
Både norske og internasjonale selskaper har begynt å besøke PropTech Bergen for å se hvordan sensorikken fungerer. All data fra bygget er åpent tilgjengelig.
-Det er derfor du må leve med teknologien for å forstå hvordan den virker. Den må testes.
Tre kjappe
Hva har dere lært av dette som dere tar med dere videre?
At skal du lykkes må du leve med teknologien. Det funker ikke å vente på at andre skal finne ut hva som funker eller ikke. Og at det aldri vil være ett system som fikser alt. Du må ha en verktøykasse som passer ditt bruk.
Hva ville dere gjort annerledes om dere begynte på nytt?
Vi er blitt klar over at det finnes ekstremt mye sensorikk på markedet som ikke fungerer, og at løsninger må utvikles med tilgjengelig teknologi som tilpasses. Etter hvert vil det ikke være grenser for hva man kan måle gjennom sensorikk i et bygg.
Hva kan andre virksomheter lære av dette?
Alt man får igjen for å dele innsikt. Vi deler alle våre innsikter. På Linkedin og internt på huset. Vi prøver å knytte bånd til proptechmiljøer. Det er ekstra verdifullt at vi har brukt åpne kilder og tilgjengelig teknologi, og ikke har utviklet noe proprietært. Vi deler fordi vi har et felles problem: at byggeindustrien står for 40 prosent av utslippene.
